En el procés de compra d'un immoble, plaça de garatge o local, és fonamental el contracte de compravenda, que a més a més implica una sèrie de drets i obligacions. Els tràmits que cal realitzar poden resultar aclaparadors per a algunes persones, per això us oferim una guia amb els passos que necessites dur a terme.

Contracte de compravenda
El pas previ a formalitzar una compravenda amb una escriptura davant de notari, és concretar un contracte privat de compravenda entre les dues parts. Amb aquest document les parts contractants queden subjectes a complir les obligacions estipulades. Per això, és convenient fer una valoració minuciosa del precontracte en què es reflecteixen les obligacions, i s'hi poden afegir altres clàusules convenients.

Contracte d'arres
D'altra banda, també cal signar un contracte d'arres, que són la garantia que implica el lliurament d'un senyal per assegurar que es compleixi l'obligació de comprar l'habitatge.

Hi ha tres tipus d'arres: penitencials, confirmatòries i penals.

• Arres penitencials. Permeten que el comprador i el venedor puguin desistir de manera legal a canvi del pagament que s'hagi fixat al contracte d'arres. Quan és el comprador qui desisteix i no desitja continuar amb el contracte de compravenda, perdrà tots els diners lliurats en concepte de senyal o arres. Si qui desisteix és el venedor, haurà defectuar una devolució del doble de limport que li va ser lliurat. Si al contracte no està especificat quin tipus d'arres s'han pactat, generalment es recorrerà a les confirmatòries.

• Arres confirmatòries. Són una bestreta del preu de l'immoble, que prèviament han acordat les dues parts i que està reflectida al contracte de compravenda. Es pot dir que és el lliurament dun primer termini, per la qual cosa aquesta quantitat simputa al preu final. Si alguna de les parts no compleix amb allò pactat, es pot exigir la resolució del contracte.

• Arres penals. Aquest tipus d'arres no constitueixen una bestreta de l'import de la compravenda. Tampoc no concedeix a les parts la possibilitat de desistir del contracte. En cas d'incompliment, la quantitat lliurada substituiria la indemnització per danys i el pagament d'interessos. Tot i pagar la pena, la part deutora no es pot eximir de complir les obligacions contretes. És a dir, les arres penals no permeten renunciar unilateralment al contracte.

Despeses de compravenda

Al contracte on s'hauran establert el tipus d'arres, també hauran de figurar dades com el preu total de l'immoble, l'import que s'entregarà com a senyal, el mode de pagament del preu restant i el límit de termini de què es disposa per atorgar l'escriptura davant d'un notari, així com l'abonament de les despeses.

Així mateix, ha de constar si l'immoble té càrregues, com hipoteques, i en el cas de tenir-ne, el comprador pot triar si subrogar-se en aquesta hipoteca que està pendent, o bé pot adquirir l'immoble lliure de càrregues. En aquest cas, el venedor haurà de fer les gestions necessàries per cancel·lar-les. Les despeses associades a la compravenda (registre i notaria), generalment es pacten de manera que siguin els compradors els qui les assumeixin.

Si no hi hagués un acord previ, es repartirien de la manera següent:

Despeses de notaria (escriptura) i despeses d'atorgament (escriptura matriu) corresponen a la part venedora.

Els compradors haurien d'abonar les altres despeses d'escriptura corresponents a la primera còpia i les següents que es redactin després de la compra.

Despeses d'inscripció al Registre de la Propietat
Corresponen a la part compradora. La inscripció només es pot fer quan s'hagin pagat els impostos.

Despeses d'hipoteques, gravàmens, càrregues i derivats.
Depenen del que les parts hagin pactat. Quan la venda s'ha acordat com a lliure, si es fa una cancel·lació a través d'escriptura, és a càrrec del venedor.

Impost sobre el valor afegit (IVA)
Quan es compra un immoble nou cal pagar l'IVA al venedor. Quan l'habitatge és usat, cal abonar l'import corresponent a l'impost de transmissions patrimonials.

IBI i plusvàlua municipal
La plusvàlua municipal és el que s'anomena impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. Aquest pagament ho assumeix el venedor, excepte si s'ha pactat que ho faci el comprador, encara que en aquest cas la part venedora continuarà sent responsable davant de l'Ajuntament.

D'altra banda, l'IBI o l'impost sobre béns immobles s'ha de pagar de manera proporcional, excepte que s'hagi pactat el contrari. Això vol dir que, en principi, el pagament es calcula en funció del moment de l'any en què cadascú tingui l'immoble.

Com veus, no són pocs els tràmits que cal fer front a la compravenda d'un immoble. Per això a Procasa ens oferim a assessorar-te i guiar-te durant tot el procés.

A Procasa Roses som especialistes en la compravenda d'immobles: pisos, cases, apartaments i vil·les a Roses, Empuriabrava i altres localitats de la Costa Brava. Per a tota la tranquil·litat de compradors i venedors, comptem amb un equip especialitzat en tots els temes legals associats a la compra venda d'immobles perquè cadascuna sigui un èxit per als nostres clients.

 www.PROCASA.com